维州2026-27财年土地转让税（印花税）税率维持不变。在墨尔本购买一套75万澳元的住宅，非首置买家需缴纳$40,070印花税，高于新州同价位$27,937的水平。首次置业者购买60万澳元以下物业可获全额豁免，60万至75万之间阶梯递减优惠。海外买家则须在基础税之上额外缴纳8%的附加税，同一套75万房产仅附加税即达$60,000。与中国房产交易税不同，澳洲印花税是交割时的一次性现金支出，不会纳入贷款额度——这意味着你的真实购房资金需求是"首付+印花税+其他交割费"，而非仅首付一项。
2026-27财年维州土地转让税阶梯税率
维州税务局（SRO Victoria）将住宅物业分为五个税率阶梯，自2025年起未作调整：
物业价值在25,000澳元以下：按应税价值的1.4%征收。这一阶梯通常仅涉及远郊小地块或极低价物业。
25,001至130,000澳元区间：$350加上超出25,000部分按2.4%计算。以一套$100,000的物业为例，应缴$350 + 2.4% × $75,000 = $350 + $1,800 = $2,150。
130,001至960,000澳元区间——覆盖墨尔本绝大多数住宅交易：$2,870加上超出130,000部分按6%计算。这6%的边际税率是新州同区间4.5%的1.33倍，直接解释了为何相同价位的维州印花税通常高于新州。
960,001至2,000,000澳元区间：按应税价值的5.5%统一征收。与低区间的阶梯计算方式不同，该区间采用"一刀切"的单一税率。
2,000,000澳元以上：$110,000加上超出200万部分按6.5%计算。这一阶梯适用于墨尔本高端住宅市场。此外，对于购买价在55万以下的自主住房，还可适用优惠性自住税率，进一步降低税负。
实际计算案例：$65万墨尔本联排别墅
$650,000落在130,001–960,000区间。应缴税款：$2,870 + 6% × ($650,000 − $130,000) = $2,870 + 6% × $520,000 = $2,870 + $31,200 = $34,070。
实际计算案例：$120万家庭住宅
$1,200,000落在960,001–2,000,000区间，适用统一5.5%税率：5.5% × $1,200,000 = $66,000。相比低区间的阶梯累进计算方式，这一区间的计算更为直接。
实际计算案例：$250万高端物业
$2,500,000触发最高阶梯：$110,000 + 6.5% × ($2,500,000 − $2,000,000) = $110,000 + $32,500 = $142,500。对于中国背景的高净值买家而言，这一金额约合人民币67万元（按4.7汇率计算），相当于国内一辆中高端汽车的价格。
首次置业印花税减免：$60万全额豁免
维州首置买家印花税减免同时适用于新房和二手房，这一点与新州的FHBAS一致。但全额豁免门槛仅为$600,000——显著低于新州的$800,000。
购买价在60万澳元及以下：印花税全额豁免。对于预算在50万至60万区间、瞄准墨尔本中环单元房或外环联排别墅的首置买家，这一政策切实可行。
60万零1澳元至75万澳元：阶梯递减优惠，优惠金额随价格上升线性减少。至75万澳元时优惠完全归零，买家须按标准税率全额缴纳。
实际计算案例：$55万首套房
$550,000低于60万全额豁免门槛。实缴印花税：$0。相比标准税率$28,070（计算：$2,870 + 6% × $420,000），节省全部$28,070。
实际计算案例：$67.5万首套房
处于优惠阶梯中段。全额标准税：$2,870 + 6% × ($675,000 − $130,000) = $2,870 + $32,700 = $35,570。优惠递减系数 = ($750,000 − $675,000) ÷ ($750,000 − $600,000) = $75,000 ÷ $150,000 = 0.5，即缴纳50%。实际应付：$35,570 × 0.5 = $17,785，节省$17,785。
当前墨尔本独立屋中位价已逼近$95万，这意味着大部分首置买家必须将目标锁定在$75万以下的单元房、联排别墅或中远郊物业，方能享受到印花税减免。更多关于维州首次置业的综合策略，可参阅我们的维州首置贷款指南。
首次置业补贴（FHOG）提供额外$10,000（维州偏远地区为$20,000），面向75万以下的新建住宅。FHOG与印花税减免可叠加申请——两者是独立政策，互不冲突。
期房印花税优惠：延长至2027年4月
维州的期房印花税优惠允许买家在计算应税价值时扣除尚未发生的建筑成本。这一机制可将较高价位的期房购入的应税价值显著压低——在某些情况下，原本超过60万合同价的期房扣除建筑成本后，应税价值可能降至60万以下，从而触发全额豁免。
该优惠原定2026年10月到期，现已延长至2027年4月21日，额外增加六个月窗口期。适用于所有买家——包括自住、投资及海外买家，并无首置限制。对于愿意等待交房但希望锁定当前税收待遇的买家而言，期房路径具有独特的吸引力。
海外买家附加税：8%不变
维州对海外个人、公司及信托购买住宅物业统一征收8%的海外买家附加税。与新州(9%)和昆州(8%)相比较，维州处于中间水平。附加税按物业应税价值全额计征，与基础印花税独立计算，不享受任何减免。
实际计算案例：海外买家购入$75万墨尔本公寓
基础税：$40,070。海外附加税：8% × $750,000 = $60,000。合计应缴：$100,070，是本地买家税负的2.5倍。
实际计算案例：海外买家购入$120万住宅
基础税：$66,000（5.5%统一税率）。海外附加税：8% × $1,200,000 = $96,000。合计：$162,000，占总房价的13.5%。对于中国买家而言，约合人民币76万元——这一金额在部分中国城市已可支付一套小户型首付。
维州还对海外业主征收缺席业主土地附加税：按土地应税价值的2%每年计征，叠加标准土地税。这一年度持有成本与交割时的一次性附加税叠加后，海外买家的整体税负模型与本地买家存在结构性差异。关于海外买家贷款的可行路径，可参阅我们的海外买家房贷专题。
新州 vs 维州：$75万房产印花税差距
以同一套$75万住宅为基准，横向对比两州的税负差异：
非首置本地买家：新州$27,937，维州$40,070。维州高出$12,133，核心原因在于其中价位区间6%的边际税率显著高于新州的4.5%。
首置买家：新州$0（FHBAS $80万以下全额豁免），维州$40,070（优惠在$75万时完全归零）。差额高达$40,070——这不是房价的差异，也不是买家资质的差异，纯粹是州政策门槛的差异。对于预算在$70万至$75万之间的首置买家来说，这一对比足以左右是在悉尼还是墨尔本入市。
海外买家：新州$27,937 + $67,500(9%) = $95,437，维州$40,070 + $60,000(8%) = $100,070。尽管新州附加税率更高，但维州更高的基础税使海外买家总税负反超$4,633。
印花税如何重塑你的购房预算
印花税是交割时的刚性前置现金支出，银行不会将其资本化入贷款额度。因此，购房的真实前置资金模型是：银行存款 = 首付 + 印花税 + 律师费过户费 + 建筑检查费 + 贷款申请费。
以$750,000墨尔本房产、首付20%（$150,000）为例，非首置买家还需准备$40,070印花税及约$3,000-$4,000的其他交割费用。总前置现金需求约$194,000——远超"七十五万的房子准备十五万就行"的直觉预期。
若利用联邦首置担保计划（仅需5%首付）购买$600,000的首套房，首付仅需$30,000，加上维州首置印花税全额豁免（$0）及其他费用，总前置现金需求可压缩至约$35,000——这才是真正触手可及的水平。
提前使用我们的印花税计算器进行精确测算，是任何购房规划的第一步。算清真实资金缺口之后，再与贷款顾问讨论贷款能力才有意义。
数据来源
本文所有税率、门槛及优惠政策均来源于维多利亚州税务局（State Revenue Office Victoria），以2026年7月最新公布数据为准。2026-27财年维州未对土地转让税率表进行立法修订，现有政策框架维持不变。首次置业印花税减免及海外买家附加税规则经SRO Victoria官网验证。
常见问题
维州首置印花税减免是否涵盖二手房？
是的。与新州FHOG仅限新房不同，维州的首置印花税减免对新房和二手房同等适用。一套$580,000的二手公寓，符合条件的首置买家同样享受零印花税。
如果交割时房屋估值超过$75万，首置优惠是否全部丧失？
是的。一旦最终应税价值超过$750,000，首置印花税减免完全不适用，买家须按标准税率全额缴纳。这就是为什么购买价接近$75万边界时存在风险——小幅估值上调即可导致数万澳元的额外税负。建议在接近门槛的价位留出安全边际。
FHOG与印花税减免可以同时申请吗？
可以。两者是独立政策。若购买$75万以下的新建住宅，可以同时获得FHOG（市区$10,000，偏远地区$20,000）和相应的印花税减免。这两项福利叠加，对于偏远地区买家而言尤其可观。
期房优惠是否对海外买家开放？
是的。延期至2027年4月21日的期房印花税优惠适用于所有买家类型，包括海外买家。扣除未完成建筑成本后的应税价值降低对所有买家有效。但海外买家附加税仍按原始合同价值计算，不享受建设成本扣除。
墨尔本哪些区域的房价最有可能落在首置优惠范围内？
当前$600,000以下全额豁免区间主要覆盖墨尔本中环及外环的单元房、老公寓，以及Werribee、Tarneit、Melton、Craigieburn等西部和北部走廊的部分联排别墅。$600,000至$750,000的阶梯优惠区间则覆盖了更多中环区域的联排别墅及老式独立屋。具体取决于区域市场动态，使用我们的印花税计算器可根据具体地址和目标价位获得精确测算。
本文仅供一般信息参考，不构成财务或法律建议。印花税税率及政策可能发生变化，请在交换合同前向维州税务局（SRO Victoria）或持牌过户师确认您的具体应缴金额。如需个性化购房指导，可在arrivau.com.au联系顾问——通常一个工作日内即可获得回复。