2026-27财年南澳印花税（正式名称为"不动产转让税"）最具冲击力的政策变化始于2025年2月13日：首次置业者购买新房、期房或建房用地，全额免除印花税——且不设任何价格上限。在阿德莱德购买一套70万澳元的新建住宅，符合条件的首置买家印花税为$0，而购买同价位二手房则需支付$32,330。这一"新房专属、二手房不免"的政策设计是南澳与其他州最根本的区别。非首置买家购买$55万阿德莱德住宅需缴$24,080印花税，海外买家则额外承担7%附加税（同一房产增加$38,500）。建议使用我们的印花税计算器进行个性化测算。
2026-27财年南澳印花税八级阶梯税率
南澳税务局（RevenueSA）将不动产转让税分为八个累进阶梯，每个阶梯仅对超出上一级门槛的部分适用更高边际税率：
物业价值在12,000澳元及以下：按应税价值的1%征收。此阶梯通常仅涉及极小地块或车位。
12,001至30,000澳元区间：$120加上超出12,000部分按2%计算。一块$25,000的空地，印花税为$120 + 2% × $13,000 = $120 + $260 = $380。
30,001至50,000澳元区间：$480加上超出30,000部分按3%计算。一块$45,000的空地，应缴$480 + 3% × $15,000 = $480 + $450 = $930。
50,001至100,000澳元区间：$1,080加上超出50,000部分按3.5%计算。一套$90,000的物业，印花税为$1,080 + 3.5% × $40,000 = $1,080 + $1,400 = $2,480。
100,001至200,000澳元区间：$2,830加上超出100,000部分按4%计算。此区间覆盖了大量南澳偏远地区及阿德莱德入门级单元的购买。
200,001至250,000澳元区间：$6,830加上超出200,000部分按4.25%计算。一套$240,000的单元，应缴$6,830 + 4.25% × $40,000 = $6,830 + $1,700 = $8,530。
250,001至300,000澳元区间：$8,955加上超出250,000部分按4.75%计算。
300,001至500,000澳元区间——覆盖阿德莱德相当比例的住宅交易：$11,330加上超出300,000部分按5%计算。这5%的边际税率低于维州的6%，与新州的4.5%相近，在中价位物业上具有竞争力。
500,000澳元以上：$21,330加上超出500,000部分按5.5%计算。这是覆盖阿德莱德成熟城区家庭住宅的最高阶梯。顶级边际税率5.5%与昆州持平，低于新州的7%和维州的6.5%。
实际计算案例：$40万阿德莱德单元房（非首置）
$400,000落在300,001–500,000区间。应缴税款：$11,330 + 5% × ($400,000 − $300,000) = $11,330 + $5,000 = $16,330。这是交割时必须支付的一次性前置成本。
实际计算案例：$55万阿德莱德独立屋
$550,000超过500,000门槛，进入最高阶梯：$21,330 + 5.5% × ($550,000 − $500,000) = $21,330 + $2,750 = $24,080。对于中国买家而言，这一金额约合人民币11.3万元（按4.7汇率），在阿德莱德的购房预算中是不可忽视的组成部分。
实际计算案例：$70万阿德莱德优质住宅
$21,330 + 5.5% × ($700,000 − $500,000) = $21,330 + $11,000 = $32,330。尽管绝对金额较高，但南澳5.5%的最高边际税率使得同价位物业的印花税明显低于新州（$34,687）和维州（$40,070）——阿德莱德在中高端价位段的税收竞争力不容忽视。
首次置业印花税全免：无价格上限——但仅限新房
自2025年2月13日起，南澳税务局推出了一项变革性政策：符合条件的首次置业者购买新建住宅、期房及用于建房的空地，享受全额印花税豁免，且不设任何价格上限。首置买家购买或建造一套90万澳元的新房，印花税为$0；120万澳元的期房公寓，同样是$0。
这一政策将南澳推至与昆州比肩的位置——昆州同样为首次置业者提供了无上限的新房印花税豁免。但两者之间存在一个关键差异：昆州的首次置业优惠同时覆盖二手房（设有价值上限），而南澳的减免严格限定于新建住宅、期房及建房用地。如果你是一名在阿德莱德Prospect或Unley等成熟城区看房的首次置业者，走进任何一套二手房，你将按标准税率全额缴纳印花税——无减免、无阶梯优惠、无部分豁免。
政策逻辑清晰：政府的目标是激励新增住房供应，而非仅仅推动存量房交易。这使得该政策对愿意在阿德莱德南北增长走廊考虑买地建房套餐的买家，或瞄准CBD期房公寓的买家，具有最强的吸引力。
实际计算案例：$55万新房（首置买家）
标准印花税$24,080。首置减免后实缴$0——保留全部$24,080用于首付或其他交割成本。这一节省相当于购房价格的4.4%。
实际计算案例：$55万二手房（同一首置买家）
若同一位买家选择购买$55万的二手房，则须按标准税率全额缴纳$24,080印花税，不享受任何减免。这一新旧之间的$24,080差距，是南澳首置买家在做购房决策时必须面对的核心财务变量。
FHOG叠加效应
南澳首次置业补贴（FHOG）为新房购买者提供最高$15,000，可与印花税减免叠加使用。以$55万新房为例，首置买家可获得$0印花税加上$15,000 FHOG——合并福利$39,080，远超仅首付层面的优惠。购买南澳偏远地区新房的买家还可进一步申请联邦偏远地区首置担保计划，进一步降低首付门槛。更多关于如何将这些福利纳入整体贷款策略的内容，可参阅我们的南澳及西澳首置贷款指南。
海外买家附加税：7%
南澳对海外个人、公司及信托购买住宅物业统一征收7%的海外买家附加税。该税项按物业应税价值全额计征，与基础印花税独立计算，不享受首置减免或其他优惠。
实际计算案例：海外买家购入$55万阿德莱德住宅
基础印花税：$24,080。海外附加税：7% × $550,000 = $38,500。合计应缴：$62,580——是本地买家税负的2.6倍。对于中国买家，这一总税负约合人民币29.4万元。
实际计算案例：海外买家购入$70万住宅
基础印花税：$32,330。海外附加税：7% × $700,000 = $49,000。合计：$81,330，占房价的11.6%。不仅印花税本身是一笔可观支出，更关键的是这笔钱必须从买家自有资金中支付——银行不会将印花税计入贷款额度。
南澳7%的海外附加税率低于新州的9%和维州/昆州的8%，是全澳主要州市场中最低之一（与西澳持平）。结合南澳本身较低的基础税率，阿德莱德对海外买家在总交易成本上具有明显的竞争优势。关于海外买家的贷款融资方案，可参考我们的海外买家房贷指南。
南澳与其他州横向对比：阿德莱德的竞争优势
以$700,000同类物业为基准进行跨州对比：
非首置本地买家：南澳$32,330 vs 新州约$33,875 vs 维州$40,070。南澳的基础税率结构在整个中高端价位段都具有竞争力——这得益于其最高边际税率仅5.5%，远低于维州的6.5%和新州的7%。
首置买家购买新房：南澳$0（无上限全额豁免）vs 新州$0（$80万以下）vs 维州约$0（$60万以下全额，$70万已归零）。南澳和昆州是仅有的两个对首置新房买家不设价格上限的州。但南澳的劣势同样明显：二手房无任何减免，而新州和维州对中低价位二手房均提供不同程度的优惠。
首置买家购买二手房：南澳$32,330（全额，无减免）vs 新州$0（$80万以下全额豁免）vs 维州约$27,860（阶梯优惠至$75万归零）。这一差异足以让南澳的首置买家在二手房市场上的财务位置发生根本性改变。
海外买家：南澳$81,330 vs 新州约$108,500 vs 维州$100,070。南澳在总税负上的$18,000至$27,000优势，使其成为海外买家进入澳洲房市最具性价比的入口之一。
如需更多跨州对比数据，可参阅我们的新州印花税指南和维州印花税指南，或使用印花税计算器获取精确测算。
数据来源
本文所有税率、门槛及首置减免规则均来源于南澳税务局（RevenueSA），以2026年7月最新公布数据为准。首置买家新房全额豁免（无价格上限）自2025年2月13日起生效，在2026-27财年继续适用。海外附加税率及FHOG金额已与RevenueSA官方出版物核实。
常见问题
南澳首置印花税减免是否涵盖二手房？
不涵盖。全额印花税减免仅限新房、期房及用于建房的空地。购买二手房的首置买家须按标准税率全额缴纳，无任何减免或优惠。这是南澳首置政策中最重要、也最容易被误解的一条——许多买家直到看房后期才发现这一限制。
新房豁免真的没有价格上限吗？
没有。首置买家在阿德莱德东区购买一套150万澳元的新建住宅，同样适用全额印花税豁免——$0。这一政策使南澳和昆州并列成为全澳首置政策最慷慨的两个州。但请注意：豁免仅针对印花税，与首付、贷款能力等无关，银行不会因为你省了印花税就放松贷款审批标准。
FHOG和印花税减免可以同时申请吗？
可以。FHOG（新房$15,000）和印花税减免是两个独立的政策项目，在同一笔符合条件的购房交易中可以叠加申请。两者合并后的总福利可显著降低购房的总前置现金需求。
买地建房（House & Land Package）是否同时适用？
适用。用于建房目的的空地购买享受印花税减免，后续的建房合同同样在新房豁免范围内。买地建房套餐——即土地和建房合同属于同一交易——明确纳入政策覆盖范围。
如果我买二手房然后大规模翻新，算不算"新房"？
不算。"新房"的定义以购买时物业的状态为准。如果房屋已经建成且此前有人居住过，不论你计划进行多大程度的翻新，在印花税意义上均属于二手房，不享受首置豁免。
南澳海外附加税与昆州相比如何？
南澳7%低于昆州的8%。结合南澳较低的基础税率，在相同价位物业上，阿德莱德对海外买家的总税负通常低于布里斯班。但昆州对首置二手房买家提供阶梯减免，这一点南澳不具备。
本文仅供一般信息参考，不构成财务或法律建议。印花税税率及政策可能发生变化，请在交换合同前向南澳税务局或持牌过户师确认您的具体应缴金额。如需个性化购房指导，可在arrivau.com.au联系顾问——通常一个工作日内即可获得回复。