2026-27财年新州印花税（正式名称为"土地转让税"）自2026年7月1日起按CPI指数化调整。在悉尼购买一套75万澳元的普通住宅，非首置买家需缴纳约27,937澳元印花税；但若符合首次置业援助计划资格，同一套房可实现零印花税。海外买家则需额外承担9%的附加税——仅此一项，75万房产即增加67,500澳元的额外成本。与中国房产交易中契税按成交价1%-3%一刀切征收的模式不同，澳大利亚印花税采用七级阶梯累进税率，且各州政策独立，跨境比较差异巨大。更关键的是：印花税是交割时的刚性前置成本，银行不会将其计入贷款额度，必须由买家自行筹措。
2026-27财年新州印花税阶梯税率全表
新州税务局每年7月根据CPI调整各阶梯门槛。2026-27财年的最新税率结构如下：
房价在18,000澳元以下：按应税价值的1.25%征收，最低10澳元。该档通常适用于远郊极小地块。
18,001至38,000澳元区间：$225加上超出18,000部分按1.5%计算。例如一块3万澳元的空地，印花税为$225 + 1.5% × $12,000 = $405。
38,001至103,000澳元区间：$525加上超出38,000部分按1.75%计算。一套10万澳元的物业，印花税为$525 + 1.75% × $62,000 = $1,610。
103,001至387,000澳元区间：$1,662加上超出103,000部分按3.5%计算。
387,001至1,290,000澳元区间——这是悉尼买家最常遇到的阶梯：$11,602加上超出387,000部分按4.5%计算。这一区间的边际税率4.5%虽然低于维州同类区间的6%，但由于悉尼房价基数大，实际税负绝对值往往更高。
1,290,001至3,870,000澳元区间：$52,237加上超出1,290,000部分按5.5%计算。
3,870,000澳元以上：$194,137加上超出部分按7%计算，为全澳除维州外最高的边际税率之一。
实际计算案例：悉尼$90万公寓（非首置）
$900,000落在387,001–1,290,000区间。应缴税款：$11,602 + 4.5% × ($900,000 − $387,000) = $11,602 + $23,085 = $34,687。这一金额就是交割时须一次性支付的印花税。对比中国房产交易中契税+增值税+个税的复合征收方式（以90平米以上非唯一住房为例，契税2%加上可能的增值税5.3%及个税1%，总额可能达到房价的4%-8%），澳洲印花税在名义税率上未必更高，但考虑到澳洲房价的绝对水平，实际支出金额往往让刚登陆的华人买家感到意外。
实际计算案例：$150万独立屋
$1,500,000落在1,290,001–3,870,000区间：$52,237 + 5.5% × ($1,500,000 − $1,290,000) = $52,237 + $11,550 = $63,787。
首次置业援助计划（FHBAS）：$80万全额豁免
新州首次置业援助计划是州政府给予首置买家最大的单项福利。对于新房及二手房统一适用——购买80万澳元以下的物业，印花税全额豁免。80万至100万之间实行阶梯递减优惠，优惠金额随房价上升线性减少，至100万澳元时优惠归零。
阶梯计算公式为：优惠金额 = 应缴全额印花税 × ($1,000,000 − 购买价) ÷ $200,000。
实际计算案例：$90万首套房
全额印花税为$34,687。优惠系数 = ($1,000,000 − $900,000) ÷ $200,000 = 0.5，即减免一半。实际应缴：$34,687 × 0.5 = $17,344，节省$17,343。
实际计算案例：$75万首套房
全额标准印花税为$27,937。由于购买价低于$80万门槛，FHBAS提供全额豁免——实缴$0。节省的$27,937可以直接充实首付或用于其他交割成本，相当于变相提高了购买力。
空地购买同样享受优惠：土地价值35万以下全额豁免，35万至45万之间阶梯减免。
申请资格要求：至少一名申请人为澳洲公民或永久居民，年满18岁，此前在澳洲境内从未拥有过住宅物业，且须在交割后12个月内搬入并连续居住满12个月。对于持有临时签证的中国买家——包括学生签证、工作签证持有人——均不符合FHBAS资格，需按标准税率全额缴纳。
首次置业补贴（FHOG）提供额外$10,000，仅限60万以下新房，可与FHBAS叠加使用。对于悉尼市场而言，60万澳元以下的新建选项极为有限，因此FHOG的实际覆盖面远低于FHBAS。关于新州首次置业贷款的综合策略，可参阅我们的新州首置贷款指南。
海外买家附加税：9%的重磅成本
新州对海外个人、公司及信托购买住宅物业统一征收9%的海外买家附加税。该税项独立于基础印花税，按物业应税价值全额计征，不享受任何豁免或减免。
实际计算案例：中国买家购入$90万悉尼公寓
基础印花税：$34,687。海外附加税：9% × $900,000 = $81,000。合计应缴：$115,687，是本地买家税负的三倍以上。若购买$150万独立屋，仅附加税就达$135,000，总税负$198,787，相当于房价的13.25%。
对于中国买家而言，这个数字的冲击力往往被低估。假设人民币兑澳元汇率为4.7，$198,787折合约93.4万人民币——仅税费就接近中国二三线城市一套住房的总价。这是决定是否入市前必须精确计算的核心变量。
海外业主还须每年缴纳5%的土地税附加费，且不设免税门槛——土地的全部未改良价值均需计征。这意味着持有成本同样显著高于本地买家。关于海外买家贷款的具体路径，可参考我们的海外买家房贷指南。
自2026年7月1日起，新州新增一项退税机制：海外买家购买运营中的建后出租物业或特定退休村物业，可在满足条件（包括至少持续运营5年）后申请退还已缴的9%附加税。
新州 vs 维州印花税横向对比
以同一套$750,000的住宅为例，不同身份买家的税负差异如下：
非首置本地买家：新州$27,937 vs 维州$40,070，差额$12,133。维州在中价位区间的6%边际税率显著高于新州的4.5%，导致同一价位的税负更高。
首次置业买家：新州$0（FHBAS全额豁免）vs 维州$40,070（维州首置优惠在$75万时已完全归零）。差额高达$40,070——这是纯粹由州政策门槛差异造成的，与房产本身或买家财务状况无关。对于跨州考虑购房的首置买家，这一对比直接决定了应将搜索范围锁定在哪个州。
海外买家：新州$27,937 + $67,500 = $95,437 vs 维州$40,070 + $60,000 = $100,070。尽管新州附加税率更高（9% vs 8%），但维州更高的基础税导致海外买家总税负仍高出$4,633。
印花税如何影响你的房贷规划
印花税是交割时的一次性现金支出，银行不会将其纳入贷款额度。在澳洲购房的实际资金需求公式是：首付 + 印花税 + 律师费过户费 + 建筑检查费 + 贷款申请费，而非仅首付。
以$900,000悉尼房产、首付20%（$180,000）为例，非首置买家还需准备$34,687印花税，加上约$3,000-$4,000的其他交割费用，总前置现金需求接近$218,000——远超多数人直觉中的"九十万的房子准备十八万就行"。
这正是FHBAS的价值所在。若购买$800,000以下的首套房，印花税为$0，叠加联邦首置担保计划（只需5%首付即$40,000），总前置现金需求可压缩至约$45,000-$50,000，让更多买家真正触碰到置业门槛。使用我们的印花税计算器，在联系贷款顾问之前先算清自己的真实资金缺口。
数据来源
本文所有税率、门槛及优惠政策均来源于新州税务局（Revenue NSW），以2026年7月1日生效的CPI指数化调整数据为准。FHBAS政策框架及各门槛数值经Revenue NSW官网验证，数据截止日期为2026年7月。
常见问题
FHBAS是否仅限新房？二手房能否享受？
二手房同样适用。不同于FHOG仅限新建或大幅翻新物业，FHBAS对新旧住宅一视同仁。购买一套$790,000的二手公寓，符合条件的首置买家同样可以享受零印花税。
夫妻一方为PR、一方为海外人士，如何计算？
若以联权共有方式持有，新州会将整个交易视为海外买家，征收全额9%附加税。建议在此情况下咨询专业税务顾问，评估以PR配偶单独持有是否更为合理。切勿在未充分了解税负的情况下直接以双方联名方式签约。
在中国拥有房产是否影响FHBAS资格？
不影响。FHBAS的判断标准是在澳洲境内是否曾拥有住宅物业。中国或其他国家的房产持有记录不在审查范围内。但需注意：若此前在澳洲与他人联名持有过投资房（即使仅占1%），也将失去FHBAS资格。
9%的海外附加税在获得PR后能否退还？
一般情况下不能。附加税以交易发生日的身份状态为准。但若在购房时已持有PR签证，仅因未满足200天居住要求而被征收附加税，则可在满足居住条件后申请退还。具体以新州税务局的个案审查为准。建议在签约前确认自身居住天数。
期房的印花税何时缴纳？
新州规定，尚未开工或施工中的期房可在合同签订后15个月内缴纳印花税。这一延期提供了实际上的现金流缓冲。但请注意，应税价值以合同价格为准，不会因为建造期间房价上涨而调整。利用我们的印花税计算器可以准确测算不同情况下的应付金额。
本文仅供一般信息参考，不构成财务或法律建议。印花税税率及政策可能发生变化，请在交换合同前向新州税务局或持牌过户师确认您的具体应缴金额。如需个性化购房指导，可在arrivau.com.au联系顾问——通常一个工作日内即可获得回复。