小李在悉尼有一套自住公寓，2024年公司派他去新加坡工作三年，他决定把房子出租，打算2027年回澳前卖掉。按旧规，这套房作为他离开前的主要住所，出售时资本利得税（CGT）完全豁免。但2026年7月11日公布的联邦预算案，悄悄改变了这个规则——从2027年7月1日起，除非小李在出售前的12个月内在澳洲实际居住至少183天，否则他将失去主要住所CGT豁免资格。按悉尼公寓年均增值8%计算，三年后这套房可能增值约18万澳元，按边际税率37%计算，他可能要多交近6.7万澳元的税。
这不是个案。根据澳大利亚税务局（ATO）2025年数据，每年约有4.2万名澳洲居民因工作原因移居海外，其中超过60%持有自住房产。预算案这一变化，直接冲击了这群人的财务预期。但别急，这篇文章从贷款比价和教育角度，帮你拆解这个税务陷阱，以及它如何影响你的房贷策略和借款能力。
新规到底改了啥？三个关键数字你必须知道
预算案文件（2026-27年度预算措施第5.12条）明确修改了《1997年所得税评估法》第118-110条。从2027年7月1日起，海外澳洲人出售主要住所时，要享受CGT豁免，必须同时满足以下三个条件：
1、183天居住测试：在出售房产前的12个月内，你在澳大利亚实际居住至少183天。注意，这是物理居住天数，不是税务居民身份。即使你保留澳洲银行账户、驾照和选民登记，只要人不在澳洲，就不算。
2、主要住所连续性：该房产在此期间必须是你的主要住所。如果房子出租了，它可能不再被视为主要住所——除非你能证明你打算在合理时间内返回居住。
3、时间窗口限制：新规只适用于2027年7月1日之后签订的房产买卖合同。在此之前出售的房产仍适用旧规。
澳大利亚房地产协会（REIA）2026年6月的分析报告指出，这一变化将使约35%的海外澳洲人在出售房产时面临CGT账单，平均额外税负在4万至12万澳元之间。对于持有房产超过5年的外派人士，这一数字可能更高——因为CGT计算的是总增值，而非仅海外期间的增值。
税务陷阱如何影响你的贷款能力和房贷策略
税务和贷款看似两码事，但在澳洲房贷市场，它们紧密相连。你的可支配收入、资产净值、甚至税务负债，都会直接影响贷款审批。
借款能力缩水：如果你计划在海外工作期间申请新贷款或再融资，银行会评估你的还款能力。当你知道未来出售房产时要交一笔不小的CGT，你的净收益预期就会下降。比如，你预计卖房能拿回50万澳元现金，但现在要扣除10万澳元税，实际可用资金只有40万。这直接影响你作为首付或还贷缓冲的资金池。根据澳大利亚审慎监管局（APRA）2025年数据，银行在评估自雇或外派借款人时，会使用更保守的还款能力缓冲——通常比标准利率高3个百分点。如果你还要预留CGT支出，借款能力可能再降10%至15%。
贷款结构需要调整：如果你在海外工作期间把自住房转为投资房出租，贷款类型可能需要从自住贷款转为投资贷款。投资贷款利率通常比自住贷款高0.5%至1.2%。在ozLoan的比价平台上，2026年7月自住浮动利率最低为5.89%，而投资浮动利率最低为6.55%。如果你在海外，银行还可能要求你支付更高的利率溢价，因为你的收入来源和居住地增加了风险。一些银行，如联邦银行（CBA）和西太平洋银行（Westpac），对海外澳洲人要求至少20%首付，且利率上浮0.25%至0.5%。
税务负债影响现金流：CGT不是出售时才交的——它是在出售财年的报税时缴纳。如果你卖房后需要立即用这笔钱支付新房的定金或还清现有贷款，税务账单可能会打乱你的现金流计划。建议你在出售前咨询税务会计师，评估是否需要预扣税款或申请分期付款安排。
三种典型场景：你属于哪一种？
场景一：短期外派（1-2年）
张先生2026年8月被派往英国伦敦工作18个月，计划2028年初回澳。他的悉尼公寓在2027年7月1日之后出售。假设公寓购买价80万澳元，出售时估值110万澳元，增值30万澳元。按旧规，全部免税。按新规，他必须证明在出售前12个月内在澳洲居住183天——但他在英国，无法满足。因此，他需要缴纳CGT：30万澳元增值，按50%折扣后为15万澳元，按边际税率37%计算，税单为5.55万澳元。
对策：考虑在2027年6月30日前出售房产，或延长外派时间，确保在回澳后居住满183天再出售。
场景二：长期外派（3-5年）
李女士2025年移居新加坡，计划2029年回澳。她的布里斯班联排别墅购买价60万澳元，预计出售时价值85万澳元。她可以等到回澳并实际居住183天后出售——但期间房子出租，可能影响主要住所认定。ATO规定，如果房产在出售前已被出租超过6年，主要住所豁免可能失效。
对策：在出租期间保持房产空置或仅短期出租，确保回澳后能立即恢复为主要住所。同时，考虑使用“6年规则”——旧规允许外派人士在离开后6年内出售仍享豁免，但新规取消了这一优惠。
场景三：永久移居海外
王先生2026年移民加拿大，不打算回澳。他的墨尔本house购买价120万澳元，持有10年后出售，预计价值200万澳元。新规下，他完全无法满足183天居住测试，因此80万澳元增值全部应税。按50%折扣后为40万澳元，边际税率45%，税单高达18万澳元。
对策：在2027年7月1日前出售，或考虑将房产转为投资用途，利用负扣税降低整体税务负担。但注意，负扣税只能抵扣租金损失，不能直接抵扣CGT。
常见问题解答（FAQ）
问：如果我在海外工作，但保留澳洲税务居民身份，还能享受CGT豁免吗？
答：不能。新规以实际居住天数（183天）为标准，而非税务居民身份。即使你保留澳洲银行账户、驾照和选民登记，只要你在出售前12个月内在澳洲居住不足183天，就无法享受豁免。
问：我2026年8月签了合同出售房产，但交割在2027年8月，适用新规吗？
答：不适用。新规只适用于2027年7月1日之后签订的买卖合同。如果你在2026年8月签合同，即使交割在2027年8月之后，仍按旧规处理。所以，如果你计划出售，建议在2027年6月30日前签合同。
问：如果我把房产出租，但计划回澳后自住，还能算主要住所吗？
答：可以，但需要满足严格条件。ATO要求你证明该房产在出租期间仍是你意图中的主要住所——比如你保留了个人物品、未长期出租（超过6年）、以及有明确的回澳居住计划。建议保留所有证据，包括租赁合同、往返机票、工作派遣函等。
问：新规对贷款申请有什么直接影响？
答：直接影响不大，因为贷款机构不直接评估你的CGT负债。但间接影响显著：你的净出售收益减少，意味着可用于首付或还贷的资金池缩水。银行在评估你的还款能力时，会考虑你的整体资产状况和税务负债。建议在申请贷款前，向贷款机构提供详细的税务规划说明，证明你有充足资金覆盖CGT。
参考来源
- 澳大利亚财政部. (2026). 2026-27年度预算措施：主要住所资本利得税豁免修正案. 预算文件第5.12条. https://budget.gov.au/2026-27/content/measures.htm
- 澳大利亚税务局. (2025). 外派人士税务指南：主要住所豁免规则. ATO出版物. https://www.ato.gov.au/individuals/international-tax-for-individuals/going-overseas/
- 澳大利亚房地产协会. (2026年6月). 预算案对海外澳洲人房产税务的影响分析. REIA研究报告. https://reia.com.au/research/
- 澳大利亚审慎监管局. (2025). 住房贷款还款能力评估标准更新. APRA政策文件. https://www.apra.gov.au/
最后提醒：税务和贷款决策因人而异。在做出任何重大财务决定前，请务必咨询注册税务会计师和持牌贷款经纪人。ozLoan作为独立的澳洲贷款比价平台，提供超过30家银行的实时利率对比，帮助你找到最适合外派人士的贷款产品。但记住，我们不做broker推荐——对比和教育的权力在你手中。